公证摇号购房今首开，后“四限”下楼市仍火热究竟为哪般？
昨天南京市公证处网站上公布了江宁的东城金茂悦、南京南站的万科大都会于今天（5月31日）上午公证摇号的细则，并公布了参加摇号的所有购房人的姓名和身份证号码（证号没有全部公开），一时之间被业内朋友圈刷屏，毁誉参半。
试水公证摇号的两个盘很有代表性。万科大都会虽然位于热点区域南站片区，但是这次万科大都会推出的是140和180平米的中大面积户型房源，总价基本在500万以上了，且本次房源赠送面积较少，因此188套仅有269组客户报名买房人参加摇号，平均1.4组买房人购买一套，没有人们寄望的那么火。相对较为偏远的青龙国际生态城项目东城金茂悦推出166套新房源，由于金茂品牌和较低总价的原因，则吸引了356位购房者（原公示的375位中的19位，由于购房资格问题被剔除）在今天上午参加摇号。这样两个优劣势都十分鲜明的项目已然进入公证摇号序列，那么河西南、鼓楼滨江等购房者狂热追捧区域的楼盘，如果不附带提高首付和其它苛刻条件，会是怎样的盛况呢？
虽然去年从9月下旬至国庆期间，南京出台限购、限贷等多项调控政策，年初又是20多项细化措施，至3.15的限购加强、5.13的限售，期间调控手段颇多、严厉程度也不低。然而非但没有阻挡投资购房热情，反而在限价执行越来越严格的当下，南京房价上涨势头有越来越猛的趋势，尤其是环比涨幅，2016年5月-2017年5月月均涨幅3.7%，年化涨幅达44.4%！
已经“四限”了，还有多少限可以出台？为什么越限越涨？
首先是这20年来楼市发展的轨迹教育了之前根据经济发展规律或者老实听调控招呼而没有买房的人，而那些反其道而行之的人，则毫不费力的凭借期间所购置房产的身价暴增，进入中产甚至富豪行列。
从上图中明显可以看出，无论调控与否，房价涨势依旧，而且基本每次调控之后，反弹力度更大。从过去11年房价的上涨水平来看，2017年1-5月商品住宅成交均价是2016年全年均价的5.35倍，而在早期有规划没房价的区域，比如河西，同地段房价上涨的幅度则几乎达到10倍！在如此残酷现实的教育下，一般智商之人都会彻底觉醒，毫不犹豫、义无反顾地杀入楼市抢房大军中。只要房价在上涨，或者购房者中普遍存在着对房价上涨的预期，买房热潮就难以真正消退。甚至，政府越来越多的干预，越来越强烈的调控动作反而成为房价必然上涨的一种“担保”！？
4月份，当月人民币贷款增加1.1万亿元，住户部门贷款增加5710亿元，也就是说房贷几乎占了全部新增贷款的52%。这个比例，比一季度提高了8.2个百分点。购房者一旦不再考虑房价下跌的可能性存在，其对楼市向好的预期就会越来越强烈，就会逐步放开胆子加杠杆，不断加大投机的力度和资金量。在欧美乃至亚洲的日本这些经济发达国家中，开始贷款购房的年龄基本上是从30岁或者往上开始的，而在我们国家，尤其是经济发达的一二线城市，基本上要提前到25岁以内，有的甚至是大学还没毕业，有条件的父母就为了让孩子留在这个城市而张罗着准备购房了。自住？投资？投机？，很少有人能直言买房到底意味着什么？但所有购房者都预期着房子帮自己赚钱，这种投机的预期一旦形成，跟通货膨胀的形成与发展规律一样，席卷所有的资金和资源投到这里面来，泡沫必然发生，是泡沫必然……
然而资产泡沫或许不仅仅是购房者的风险，更大的风险在于房地产行业的风险，不但可能引发局部系统性金融风险，甚至可以通过金融体系迅速地在整体经济领域中扩散，前车之鉴如20年前日本楼市泡沫破裂导致经济发展倒退至少20年；美国次贷危机，曾经美国次贷总量在650亿美元，仅占整个房贷的9%，此后每年不断增长，到2006年左右，次贷总量已达6000亿美元，占房贷总量的20%，泡沫不堪重负终于破灭。就是最近，加拿大最大的非银行房贷供应商HomeCapital公司遭遇大的流动性危机，濒临倒闭。在宽松的信贷政策之下，自然有大笔资金涌入房地产市场，高杠杆的投机活动让加国部分城市楼市泡沫日益膨胀，如今终于走向崩溃。
国内的局面也不容乐观，据统计，深圳60%以上的借贷买房人的目的不是自住，而是投资。南京又何尝不是如此？今天参加公证摇号的两个楼盘的644组购房者，依公示的身份证号判断， 320开头的本地居民也就占6成左右吧。虽然中国目前还未出现大规模的贷款违约现象，但是随着房价的一涨再涨，给@所有人的疯狂预期，贷款买房的人比比皆是，仿佛次贷危机的魅影正悄悄来临。目前，房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%。2004-2008年我国家庭杠杆率不过才17%-19%，而从2009年开始，家庭杠杆率一路飙涨，今年已堪堪越过50%的警戒线！
虽然目前南京已经进入了“四限”城市行列，但依然难以有效抑制楼市涌动的火焰，每一个或多或少在推动者楼市泡沫的购房者，可曾想过，今天的受益人或许会成为明天的受害者？
从城市管理者科学调控的层面来看，南京的领导班子能否也如同前重庆市长、现全国人大财经委副主任委员黄奇帆（黄市长治下的重庆是中国经济一个非常独特的范本——在高速增长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡）一样，研究清楚自身城市楼市的根本问题，从土地、法律、税收、租赁等多维度，分短、中、长期制定系统性政策和规定，真正有效地差别化针对购房行为进行规范和调控，从而或强制、或教育、或帮助购房者降低购房风险，将南京楼市引上健康之路。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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